CHE RUOLO HA IL NOTAIO NELL'ACQUISTO DI UNA CASA?
Il Notaio in qualità di pubblico ufficiale da forma e sostanza con un apposito atto all'acquisto della casa, garantendo il cittadino che investe nell'operazione i propri soldi ed il proprio futuro.
A CHI SPETTA LA SCELTA DEL NOTAIO PER L'ACQUISTO DI UNA CASA?
La scelta del Notaio è riservata all'acquirente, considerando che le spese sostenute per l'atto e per i suoi onorari vengono pagati dalla parte che acquista.
QUAL'E' IL RUOLO DELL'AGENTE IMMOBILIARE?
Trattasi di persone iscritte ad un albo speciale, che svolgono attività di mediazione fra due soggetti affinchè i medesimi concludano un affare, l'acquisto di un appartamento ad esempio, hanno diritto ad una provvigione al momento dell'accordo circa la conclusione del contratto.
E' IMPORTANTE LA RELAZIONE DI UN TECNICO PRIMA DI FIRMARE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO OD UN PRELIMINARE DI VENDITA?
La relazione redatta da un tecnico iscritto all'albo è importante per verificare che l'immobile sia urbanisticamente regolare e per valutare tramite la rendita catastale il costo della tassa di registro da corrispondere allo Stato.
STO PER COMPRARE DA UN PRIVATO UN APPARTAMENTO, QUALE SARA' L'INCIDENZA DEI VARI COSTI SULL'ACQUISTO DI UN APPARTAMENTO PER CIRCA EURO 250.000,00/300.000,00?
L'incidenza dei costi sull'acquisto da Lei ipotizzato ammonta:
10,40% per imposte e base da corrispondere all'Erario;
3,50% per imposte e base qualora si tratti di prima casa
2/3% per il compenso dovuto al mediatore
0,30% per il tecnico incaricato della relazione
0,60% per gli onorari notarili.
IN COSA CONSISTE IL CRITERIO DEL "PREZZO VALORE"?
In caso di acquisto di un appartamento da un privato l'imposta di registro da corrispondere all'Erario viene calcolata sul valore fiscale (la rendita catastale moltiplicata per un coefficiente che varia se si tratta di prima casa o seconda casa) e ciò indipendentemente dal corrispettivo o prezzo pagato al venditore.
DEVO PROCEDERE ALLA DIVISIONE DEL PATRIMONIO EREDITATO. IL CRITERIO DEL PREZZO VALORE SI APPLICA ANCHE AI CONGUAGLI CHE DERIVERANNO DALLA DIVISONE?
Il criterio del prezzo valore si applica anche a conguagli divisionali e pertanto l'imposta di registro verrà calcolata sul valore fiscale dei conguagli medesimi e non sul loro importo effettivo.
PERCHE' REGISTRARE IL PRELIMINARE DI VENDITA E DI ACQUISTO?
Le scritture private non autenticate (tra cui il preliminare) qualora contengano disposizioni soggette ad IVA (acquisto da un impresa di costruzioni) devono essere registrate in caso di uso.
Il contratto preliminare intercorso fra privati deve essere registrato in un termine fisso (20 giorni) e ciò consentirà di attribuire a quella scrittura una data certa.
PERCHE' TRASCRIVERE IL PRELIMINARE DI ACQUISTO E' UNA GARANZIA?
Il contratto preliminare qualora venga trascritto tutto ciò che costituisce pregiudizio (pignoramenti, sequestri, decreti ingiuntivi, ipoteche) a carico del promittente venditore dopo la data di trascrizione del preliminare non determina conseguenze negative per l'acquirente.
QUALI SONO I VANTAGGI E GLI SVANTAGGI DELLA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE?
La trascrizione del contratto preliminare di vendita comporta che il credito dell'acquirente diventi immediatamente un credito privilegiato ed inoltre non sono più possibili vendite truffa o vendite plurime.
Tuttavia questa procedura determina insieme all'aumento di tante garanzie, anche un notevole aumento dei costi.
DEVO CONTRARRE UN MUTUO, OLTRE L'ONORARIO NOTARILE VI SONO DELLE SPESE?
Si, la banca percepirà, di regola, delle spese di istruttoria della pratica e per la perizia sull'immobile (che variano da banca a banca) nonchè l'imposta sostitutiva sul finanziamento: 0,25% se mutuo concesso per acquisto, costruzione e ristrutturazione prima casa; 2% se mutuo concesso per acquisto, costruzione e ristrutturazione immobile ad uso abitativo non prima casa.
IN COSA CONSISTE LO SPREAD DELLA BANCA NELLA DETERMINAZIONE DEL TASSO DI INTERESSE DI UN MUTUO?
Costituisce il margine ovvero quella quota fissa di interessi che la Banca aggiunge al cosiddetto EURIBOR (ne caso di tasso variabile) o al cosiddetto IRS (in caso di tasso fisso) quando determina il tasso che regola il mutuo richiesto.
E' POSSIBILE ACQUISTARE UN APPARTAMENTO INTESTARLO SOLTANTO AD UNO DEI CONIUGI, CONSERVANDO I MEDESIMI IL REGIME DELLA COMUNIONE LEGALE DEI BENI?
I coniugi possono derogare alle norme previste dal regime della comunione legale dei beni, intestare l'appartamento quale bene personale ad uno dei coniugi a condizione che l'altro intervenga all'atto di acquisto per dichiarare che il medesimo è escluso dalla comunione fra loro esistente.
POSSO LIBERAMENTE DISPORRE DI UN IMMOBILE DA ME ACQUISTATO NELL'ANNO 1960 ANCHE SE CONIUGATO IN REGIME DI COMUNIONE LEGALE DEI BENI?
Il bene acquistato prima del 20 settembre 1975 da un solo coniuge, costituisce bene personale del medesimo ed è pertanto liberamente disponibile.
SONO CONIUGATO IN REGIME DI SEPARAZIONE DEI BENI, POSSO ACQUISTARE UNA CASA IN COMUNIONE CON MIA MOGLIE?
I coniugi che hanno scelto il regime della separazione dei beni possono acquistare dei beni in comunione, ma in tal caso si applicano le regole della comunione ordinaria, per cui ogni coniuge conserva la piena disponibilità della propria quota.
DONAZIONE SI O DONAZIONE NO?
La donazione è un contratto mediante il quale, alla presenza di due testimoni, si può trasferire gratuitamente (senza corrispettivo) un bene.
La provenienza per donazione è caratterizzata dalla seguente peculiarità: è un atto revocabile, soggetto ad una azione di riduzione da parte di eventuali eredi legittimari (figli, coniuge) e di conseguenza può limitare la circolazione del bene donato, è ritenuto dalle Banche non sempre idoneo a garantire i mutui richiesti.
VORREI COSTITUIRE UN FONDO PATRIMONIALE A TUTELA DELLA MIA FAMIGLIA E DELLA MIA ATTIVITA'.
Un solo coniuge o entrambi i coniugi, possono destinare determinati beni al soddisfacimento delle necessità economiche della famiglia, sottraendo quindi i medesimi alla eventuale aggressione da parte di creditori.
I creditori, tuttavia, non possono agire in esecuzione forzata su tali beni del fondo purchè al momento della destinazione di tali beni nel fondo medesimo a carico dei costituenti non esistano manifestazioni di insolvenza o debiti.
COSA RAPPRESENTA L'IMPRESA FAMILIARE: E' UTILE?
Il titolare di una ditta individuale può consentire che un familiare presti il proprio lavoro nella ditta e quindi partecipi alla suddivisione degli utili, configurando così la propria ditta come una impresa familiare.
E' utile sotto il profilo fiscale perchè consente la suddivisione del reddito fra il titolare della ditta ed i suoi collaboratori.
HO EREDITATO UNA CASA IN COMPROPRIETA' CON I MIEI FRATELLI E MIA MADRE, POSSO COMPRARE UNA PRIMA CASA, NELLO STESSO COMUNE?
Si, la titolarità di un'altra abitazione, anche nello stesso Comune, con i fratelli ed un genitore non impedisce l'acquisto di un immobile per civile abitazione con la richiesta delle agevolazioni prima casa, purchè nella successione le eventuali agevolazioni "prima casa" siano state richieste da un altro coerede.
VORREI SCEGLIERE INSIEME A MIA MOGLIE IL REGIME DELLA SEPARAZIONE DEI BENI: COSA DEVO FARE E COSA SIGNIFICA LA SCELTA DI TALE REGIME?
I coniugi mediante apposito atto pubblico possono convenire che il loro regime patrimoniale sia regolato dalla separazione legale dei beni, e pertanto ciascun coniuge in forza di tale convenzione conserverà la titolarità esclusiva dei beni acquistati.
In tale caso spetta a ciascun coniuge il godimento, l'amministrazione e la totale disponibilità dei beni acquistati.
DEBBO COSTITUIRE UNA SOCIETA', COSA MI CONVIENE UNA SOCIETA' DI PERSONE O DI CAPITALI?
La società di persone non ha un capitale minimo, cioè può essere costituita versando anche un piccolo importo, opera con più snellezza. Ogni socio può essere amministratore, ma ogni socio risponde anche con il suo patrimonio personale delle obbligazioni sociali.
La società di capitali necessita di un capitale minimo, almeno Euro 10.000,00, è divisa in organi che operano ma la responsabilità nei confronti dei terzi è limitata al suo capitale e patrimonio.
DEVO FARE TESTAMENTO: OLOGRAFO O PUBBLICO (RICEVUTO DAL NOTAIO)?
Le forme di redazione del testamento sono equivalenti, nessuna è prevalente o più efficace dell'altra.
Il testamento pubblico o redatto dal Notaio assicura un maggior controllo sulla validità delle disposizioni del testatore ed una maggiore garanzia sulla sua conservazione ed integrità.